* Dacă nu are un venit consistent și un loc de muncă sigur, o cameră cu chirie rămîne singura soluție la îndemîna unui tînăr
care vrea un acoperiș al lui
Băncile din România au lansat, mai toate, o nouă promoție. Dătătoare de speranțe. De ce să plătești chirie, cînd ai putea plăti rata la propria casă?. Este întrebarea pe care ți-o adresează, într-un fel sau altul, mai toate reclamele la creditele ipotecare. În condițiile în care tinerii obișnuiți de astăzi nu prea au altă șansă să-și cumpere propria locuință din banii pe care îi cîștigă, iar cazurile în care firmele oferă o locuință de serviciu sau un bonus pentru chirii se pot număra pe degetele de la o mînă. Iată de ce, creditul pentru cumpărarea de locuințe pare singura cale spre împlinirea visului. Ei bine, realitatea îi readuce aprope pe toți tinerii care bat la ușile băncilor cu picioarele pe pămînt. Nu numai că nu există o ofertă centrată pe împrumuturile destinate cumpărării de locuințe pentru tineri, dar oferta generală, fie ea de credit ipotecar, imobiliar sau pentru nevoi personale, nu este deloc accesibilă unei persoane cu venituri medii și cu atît mai puțin unui tînăr, abia angajat în cîmpul muncii. Fie el și absolvent de facultate cu o medie care îl recomanda la un viitor strălucit.
S-a strîns șurubul
Organizarea unei bănci, precum și regulile pe care ea trebuie să le respecte în relațiile cu clienții, sînt cuprinse în Legea nr. 55/ 1998. Regulile jocului sînt date de asemenea de normele emise de Banca Națională a României (BNR), dar și de normativele și regulamentele interioare ale fiecărei bănci. Pînă în urmă cu aproximativ un an, politica bancară era destul de liberă, iar urmarea a fost (vă mai amintiți cozile de la bănci și supermagazine?), o explozie a creditelor de consum, utilizate mai ales pentru cumpărarea de electrocasnice sau aparatură audio-video. Practic, românii s-au îndatorat pînă peste cap pentru a finanța importul de produse. Pentru a drege o parte din aceste efecte, BNR a impus o serie de reguli foarte stricte: mărirea rezervelor minime obligatorii ale băncilor de la 30 la 35%, obligativitatea ca solicitantul unui credit ipotecar sau imobiliar să participe cu 25% din cuantumul sumei împrumutate, stabilirea unei rate lunare care să nu fie mai mare de 35% din venitul solicitantului la creditele pentru bunuri de folosință îndelungată și de 30% la creditele de consum, dar nu mai mult de 40% din venit, dacă solicitantul dorește mai multe credite. Aceste impuneri au restricționat accesul la credite, mai ales la cele pentru sume mari și durată lungă de restituire.
Participare de 25% din valoarea
creditului
Variantele preferate de bănci la acordarea creditelor care ar putea facilita cumpărarea unei locuințe sînt creditele ipotecare și creditele imobiliare. Diferența esențială dintre cele două este aceea că la creditul ipotecar, garanția o constituie bunul ce urmează a fi cumpărat (locuința sau terenul), în timp ce la creditul imobiliar, garanția este fie imobilul cumpărat, fie un alt imobil aparținînd solicitantului creditului sau unei terțe persoane. Suma împrumutată este cuprinsă de obicei între 5.000 și 200.000 euro. Problema cea mai mare este că în ambele cazuri, valoarea creditului nu poate depăși 75% din valoarea locuinței ce urmează a fi cumpărată, potrivit Normei 10/2005 emisă de BNR. Asta înseamnă că tînărul trebuie să vină și el cu 25%, ceea ce nu este o treabă tocmai la îndemînă. Băncile văd în mod diferit această obligație. Mie mi se pare mult mai sigur ca un client care se împrumută pentru locuință să-și aducă propriul aport la această afacere. Faptul că trebuie să contribuie cu 25% din valoarea imobilului ce urmează a fi achiziționat este o garanție a bonității și seriozității sale, spune Maria Lascăr, director vînzări CEC Brașov. Pînă la data intrării în vigoare a Normei 10, participarea clientului varia între 10 și 25% din valoarea sumei împrumutate, pentru creditele ipotecare/imobiliare. Crescînd cota de participare, BNR a limitat, într-un fel, accesul la acest tip de credit, spune, la rîndul său, directorul sucursalei Brașov a Băncii Ion Țiriac, Romeo Teodorescu.
Varianta
ajutătoare
Tocmai pentru a elimina limitarea legată de avansul de 25%, băncile au găsit alternativa unui credit pentru nevoi personale, necondiționat de achiziționarea unui bun anume, care nu necesită avans și pentru care se poate garanta cu un imobil aparținînd unei terțe persoane. În acest caz însă, de regulă, creditul este mai scump, suma împrumutată este substanțial mai mică decît la creditul ipotecar (în general, 50.000 euro), iar perioada de returnare mai scurtă. Pentru a ne face o idee exactă despre oportunităție oferite de creditele pentru cumpărarea de locuințe, am considerat un împrumut de 1 miliard lei vechi, pe care presupunem că dorim să îl contractăm de la principalele bănci de pe piața românească (ordinea prezentării este absolut întîmplătoare). Creditele cu garanții imobiliare implică în calculul costurilor creditului ratei o poliță de asigurare de viață a beneficiarului și polița de asigurare a bunului ipotecat.
Bătrînul CEC
Pentru CEC, un credit ipotecar de 1 miliard lei vechi (100.000 RON; echivalentul a aproximativ 27.000 de euro) poate fi luat în condițiile în care venitul net lunar al familiei (prin familie înțelegîndu-se cei ce locuiesc și gospodăresc împreună, în general soț-soție și rude de gradul 1 și 2, care locuiesc la același domiciliu) este de 37 milioane lei vechi (3.700 RON). Creditul poate fi returnat în maxim 30 de ani, cu o rată lunară de 10-11 milioane lei vechi. Perioada de grație (la începutul rambursării creditului, în care nu se plătește decît dobînda, nu și datoria în sine) poate merge pînă la 360 de zile. Dobînda calculată a fost de 9,75%/an, însă ea poate fluctua pînă la maxim 13%, funcție de media dobînzilor la plasamentele pe piața bancară (cotația BUBOR). Suma maximă împrumutată poate fi de 250.000 RON, dar și pragul de eligibilitate și rata cresc simțitor. Creditul de nevoi personale, la CEC, este limitat la echivalentul a 5.000 euro, deci nu intră în discuție pentru achiziționarea unei locuințe.
Banca Țiriac
La Banca Țiriac, principalele produse bancare ce pot fi utilizate pentru cumpărarea de locuințe sînt creditul ipotecar și Multicredit extra, adică varianta creditului pentru nevoi personale, garantat cu un imobil. Ambele pot fi contractate în lei sau valută. La creditul ipotecar, valoarea maximă împrumutată nu poate trece de 200.000 euro (sau echivalent lei). Perioada de creditare este între 10 și 25 de ani, cu o dobîndă de 9,3% în lei și 9,8% în euro. La suma de 100.000 RON împrumutați, rezultă o rată de 860 RON/ lună, timp de 25 de ani, la un venit lunar eligibil al familiei de 2.600 RON. Banca Țiriac acceptă și venituri provenite din alte activități, precum și ale afinilor de gradul doi cu solicitantul. Dacă solicitantul nu dispune de cei 25.000 RON pe care să-i adauge împrumutului, există varianta Multicredit extra. Aici, valoarea maximă împrumutată este de 50.000 euro (sau echivalent lei), pe o durată de maxim 20 de ani, cu o dobîndă de 9,4% la creditul în lei și 9,9% la creditul în valută. Concret, la 100.000 RON, venitul lunar net al familiei trebuie să fie de 3.200 RON, iar rata lunară este de 925,75 RON. Comisionul de rambursare în avans este de 3%, iar dobînda, în ambele cazuri, este variabilă pe durata rambursării. Potrivit directorului sucursalei, această variantă este preferată de clienții băncii, la achiziția de locuințe. Ratele reprezintă doar suma împrumutată și dobînda, fără a include comisionul de analiză, de 91,91 RON, plătibil o singură dată, și comisionul de administrare de 1.500 RON, plătibil anual, după primul an.
Raiffeisen Bank
Raiffeisen Bank oferă de asemenea două variante: creditul imobiliar cu avans de 25% din valoarea sumei împrumutate, garantat cu imobilul ce urmează a fi achiziționat, sau creditul pentru nevoi personale, garantat cu orice alt imobil, la care nu este necesar avansul. Creditul imobiliar poate fi de maxim 200.000 euro, în echivalent lei, euro sau USD. Dobînda este de 9% în euro și USD și 13,5% în lei, iar persoanele care participă la venituri trebuie să fie afini de gradul I cu solicitantul. Nu există un venit minim obligatoriu pentru a fi eligibil, dar un salariu mediu pe economie nu este suficient, pentru că suma minimă împrumutată trebuie să fie 5.000 euro, la ambele tipuri de credit. Suma maximă se calculează în baza unui scoring realizat de bancă. La 100.000 RON, un împrumut pe 240 de luni (de pe 9 ianuarie, durata creditării s-a extins la 25 de ani) însemna o rată de 1.207 RON/lună, la un venit minim al familiei de 3.450 RON. Un credit pentru nevoi personale de 100.000 RON, pe 20 de ani, înseamnă o rată de 1.343 RON/lună, la un venit minim al familiei de 4.500 RON/lună. Chiar dacă pare paradoxal, creditul de consum este, în cazul nostru, mai ieftin, per total, decît creditul imobiliar, afirmă Andrei Cozlovschi, responsabilul departamentului credite de consum al sucursalei brașovene.
BCR are
trei variante
BCR, care deține 30% din piața creditelor de consum, ofertă trei variante de credit potrivite cumpărării unei locuințe. Creditul ipotecar și cel imobiliar seamănă ca finalitate și condiții de creditare, dar cel imobiliar este mai scump. Ambele pot fi acordate atît în lei, cît și în euro sau dolari. Un credit ipotecar de 100.000 RON, acordat pe 25 de ani înseamnă o rată de 861 RON, iar pentru obținerea lui este nevoie de un venit net lunar al familiei solicitantului de 2.460 RON. Dobînda la creditul în lei este variabilă, funcție de bobînda medie pe piața bancară (BUBOR), la care se adaugă marja băncii, și negociabilă, putînd fi cuprinsă între 9,31% și 10,31% pe an. În euro, dobînda este de 9,14%, iar în USD, de 11,2%. Pentru un credit imobiliar de 100.000 RON, pe 25 de ani, rata este de 944 RON, iar venitul lunar net al familiei trebuie să fie de 2.460 RON. La creditul imobiliar, pentru aceeași sumă, tot pentru 25 de ani, rata este de 944 RON, iar venitul minim al familiei, 2.697 RON. Dacă potențialul client nu dorește să plătească acel avans de 25%, are la dispoziție varianta Maxicredit, în lei sau valută. 100.000 RON împrumutați astfel, pe o durată de 20 de ani, înseamnă o rată de 1.032 RON, la un venit net lunar de cel puțin 2.949 RON. Comisionul de gestiune este de 1,75% din suma împrumutată și este perceput o singură dată.
Bancpost
Bancpost recomandă doar creditul ipotecar - Împrumutul pentru locuință-, neavînd o variantă potrivită pentru creditul pentru nevoi personale, care este limitat la valoarea maximă de 10.000 euro, cu o durată de creditare de 5 ani. În veniturile necesare pentru obținerea unui credit ipotecar intră orice venituri adiacente pe care le poate dovedi solicitantul. Pentru un împrumut de 100.000 RON, cu o durată de 25 de ani, venitul minim net al familiei trebuie să fie 2.185 RON, iar rata este de 765 RON, fiind cea mai convenabilă dintre cele analizate de noi. Dobînda este de 7,9%, variabilă după primul an. Rata include și asigurarea de viață, cea pentru locuință și analiza dosarului de credit. Costurile suplimentare sînt reprezentate de taxa de evaluare de 401 RON, înscrierea garanției în arhiva electronică - 66 RON-, comision de acordare și alte cheltuieli de cîteva sute de mii de lei vechi. Banca percepe toate aceste cheltuieli înainte de acordarea creditului, astfel încît ele nu afectează rata. Comisionul de acordare, de 2,5% din valoarea totală a creditului (2.500 RON), se depune de solicitant într-un cont, înainte de acordarea creditului. Banca nu are o limită maximă de creditare, și spre deosebire de alte bănci, nu cere dovada existenței avansului de 25%, materializat de obicei printr-un precontract între cumpărătorul și vînzătorul locuinței.
La BRD trebuie vechime de trei ani
Variantele de credite imobiliare la BRD Groupe Societe Generale sînt următoarele: Creditul Expresso Dublu (nevoi personale cu ipotecă) în RON/ euro, pe o perioadă maximă de 20 de ani și creditul Habitat Plus, care poate fi în lei sau valută, cu avans de 25% și perioadă de creditare de 25 de ani. La creditul fără avans, care pare a fi preferat de clienții băncii, în lei este de 9,5%. Valoarea maximă a creditului este de 185.000 RON sau 50.000 euro. La un împrumut de 100.000 RON, pe o durată de 20 de ani, rata lunară, inclusiv asigurarea, este de 1.042 RON. Creditul net (suma cash pe care o ridică solicitantul) este de 98.222 RON, 1.775 RON fiind comisionul perceput de bancă la întocmirea dosarului. Unul dintre criteriile de eligibilitate mai dure impuse de bancă este ca solicitantul unui credit de consum să fi fost angajat la ultimul loc de muncă cel puțin trei ani.
Banca Transilvania
Oferta Băncii Transilvania pentru achiziționarea de locuințe cuprinde atît credite imobiliare/ipotecare în lei sau valută, cît și credite pentru nevoi curente, de asemenea în lei sau valută. La creditele imobiliare/ipotecare, perioada de creditare e de maxim 25 de ani, iar dobînda, de 9%, indexabilă. La evaluarea bonității solicitantului, se are în vedere ca rata să nu depășească o treime din veniturile familiei. La un împrumut de 100.000 RON, rata lunară este de 839 RON, în care sînt incluse toate cheltuielile suplimentare ale creditului, mai puțin polița de asigurare. În valută, creditul are o dobîndă de numai 8,5%, însă rata este mai mare ca în lei, ajungînd la aproximativ 238 euro, adică aproximativ 868 RON/lună. Durata creditării este de doar 20 de ani. Creditul de nevoi curente, la Banca Transilvania, poate fi acordat pe maxim 15 ani. În valută, rata la echivalentul a 100.000 RON (cam 27.400 euro) este de 287- 303 euro, în funcție de dobîndă, care poate fi între 9,5 și 10,5%. Adică aproximativ 1.047 - 1.102 RON (fără asigurarea de viață și cea a imobilului). Dacă împrumutul este contractat în moneda națională, dobînda este de 10,5%, iar rata de 1.105 RON.
Funcționarii bancari chiar țin cu clientul
Un client al unei bănci nu ar trebui să plece de la ideea că funcționarul cu care vorbește și care îl consiliază în privința creditului vrea să-l păcălească. Dacă avem o ofertă de credit cu 8% dobîndă, de exemplu, și un alt credit asemănător cu 10% dobîndă, nu are nici un rost să încerc să-i bag pe gît clientului creditul cu dobînda mai mare. Poate că voi reuși, dar el nu va mai intra în banca noastră decît pentru a-și plăti rata, dacă se va simți păcălit, spune unul dintre funcționarii cu care am stat de vorbă. Ei au constatat că un client mulțumit revine pentru a utiliza și alte produse ale băncii, ba mai mult, recomandă și prietenilor respectiva bancă. La fel, o recomandă și dacă este nemulțumit, iar paguba băncii este mult mai mare decît țeapa trasă clientului. Recomandăm clientului produsul bancar care i se potrivește cel mai bine, dar pentru aceasta, el nu trebuie să perceapă discuția ca un interogatoriu. Cu cît ne spune mai multe despre intențiile și nevoile sale, cu atît mai ușor putem să-i recomandăm produsul care îi este cel mai convenabil, apreciază un alt funcționar bancar.
Atenție la costurile ascunse
Oricît de nemaipomenită ar părea, la prima vedere, dobînda și rata, amintiți-vă că există și alte costuri ale creditului, de obicei neincluse în rată, la prima vedere, dar care trebuie plătite fie la începutul creditului, fie anual, fie se adaugă la rata calculată inițial. Cele mai întîlnite costuri sînt pentru serviciile băncii sau ale altor firme privind evaluarea imobilului, asigurarea imobilului, asigurarea de viață, comisioanele de intrumentare a dosarului, taxă de administrare, alte mărunțișuri bancare. Căutați o bancă la care cît mai multe dintre aceste servicii sînt gratuite, chiar dacă dobînda este puțin mai mare. Pentru un credit de 100.000 RON, pe o perioadă de 20-25 de ani, asigurările ar putea costa și 15.000 RON, o sumă deloc de neglijat. De asemenea, atenție la modul de calculare a dobînzii. O dobîndă fixă este mult mai sigură decît una indexabilă. Cel puțin nu vă veți trezi că vi se mărește rata, pe parcursul timpului. Pe de altă parte, bancherii previzionează o scădere a dobînzilor pe termen mediu și lung, fapt care ar scădea practic cuantumul ratei. În general, băncile percep o dobîndă fixă pentru perioada de început a creditului și una indexabilă după o anumită perioadă de timp.
Distribuie pe Facebook acest articol pentru a putea fi citit ïżœi de prietenii tïżœi!
Cotidianul omului sïżœnïżœtos
